CERTA Immobiliengutachten
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Nicht nachvollziehbare Methodenauswahl trotz klarer Faktenlage
Ich war unmittelbar von einem Kurzgutachten betroffen, das im Rahmen eines notariellen Scheidungsfolgevertrags erstellt wurde und ausdrücklich die Zustimmung beider Parteien voraussetzte. Die bewertete Immobilie war vermietet und wurde mit dem klar dokumentierten Zweck der Weitervermietung erworben – belegt durch einen aktiven Mietvertrag und die beim Finanzierungsantrag angegebene Nutzungsabsicht. Laut § 3 Abs. 2 der ImmoWertV ist in solchen Fällen das Ertragswertverfahren vorrangig anzuwenden. Dieses Verfahren wurde zwar berechnet und ergab sogar einen höheren Wert, wurde im Ergebnis jedoch nicht berücksichtigt. Stattdessen wurde das Sachwertverfahren priorisiert – basierend auf hypothetischen Annahmen über eine mögliche Eigennutzung, ohne jegliche belegbare Marktdaten. Meine sachlich begründete Rückmeldung habe ich rechtzeitig vor Abschluss des Gutachtens schriftlich eingereicht, doch sie wurde weder berücksichtigt noch beantwortet. Statt einer fachlichen Auseinandersetzung wurde ich wiederholt darauf verwiesen, dass ich nicht die Auftraggeberin sei – obwohl das Gutachten für mich rechtlich und finanziell bindende Auswirkungen hat. Auch Fragen zur Methodenauswahl und zu Unterschieden zwischen Entwurf und Endfassung – insbesondere zur nicht erklärten Absenkung des Ertragswerts – blieben unbeantwortet. Ich habe mich auf Grundlage positiver Rezensionen für dieses Büro entschieden – in der Hoffnung auf ein objektives und regelkonformes Gutachten. Leider hat meine Erfahrung diese Erwartungen nicht erfüllt. Gerade in rechtlich sensiblen Kontexten wie einer Scheidungsfolgevereinbarung hätte ich mehr Transparenz, Neutralität und Bereitschaft zum fachlichen Austausch erwartet. Ich teile diese Erfahrung offen und faktenbasiert, um anderen bei vergleichbaren Entscheidungen eine Orientierung zu geben. Aktualisierung nach Unternehmensantwort: In der letzten Antwort des Gutachters wurden meine dokumentierten und sachlich begründeten Anmerkungen nicht mit fachlicher Erläuterung oder rechtlicher Begründung beantwortet, sondern pauschal mit dem Hinweis abgewiesen, dass ich nicht die Auftraggeberin sei. Dies, obwohl die notarielle Scheidungsvereinbarung ausdrücklich vorsah, dass das Gutachten für beide Parteien akzeptabel sein müsse – und das Ergebnis direkte rechtliche und finanzielle Auswirkungen auf mich hatte. Die Begründung für die Wahl des Sachwertverfahrens lautete sinngemäß, ein zukünftiger Käufer würde „höchstwahrscheinlich zur Eigennutzung kaufen“. Für diese spekulative Annahme wurden jedoch keinerlei Marktdaten oder objektive Belege vorgelegt. Sie widerspricht zudem dem klaren Wortlaut von § 3 Abs. 2 ImmoWertV, wonach das Ertragswertverfahren vorrangig anzuwenden ist, wenn die Ertragsgenerierung im Vordergrund steht – was hier zweifelsfrei der Fall war, sowohl zum Zeitpunkt der Bewertung als auch laut dokumentiertem Finanzierungszweck. Obwohl der Ertragswert berechnet wurde und einen höheren Verkehrswert ergab, wurde er nicht als Hauptverfahren verwendet. Als ich dies sachlich hinterfragte – unter Bezugnahme auf die Rechtslage, den bestehenden Mietvertrag und die Finanzierungsunterlagen – erhielt ich keine fachliche Antwort. Stattdessen wurde auf formale Zuständigkeiten verwiesen und meine Rückmeldung mit einem abschließenden Satz abgewertet, man werde die „Androhung“ einer negativen Bewertung „in diesem Fall mal ignorieren“. Diese Art der Kommunikation und die inhaltliche Herangehensweise erscheinen mir – gerade im Kontext eines rechtlich sensiblen Scheidungsverfahrens – nicht neutral und nicht angemessen professionell. Ich habe meine Erfahrung nicht als „Drohung“, sondern aus Verantwortung öffentlich geteilt, damit andere – insbesondere in ähnlich sensiblen Situationen – besser einschätzen können, was sie von einem Gutachten in diesem Rahmen erwarten dürfen.